10+1 dolog, amit a lakásbérleti szerződésről érdemes tudni!
A lakásbérlet örökzöld téma, gyakorlatilag hetente kapok megkereséseket mind bérbeadói, mind bérlői oldalról. Záporoznak a kérdések: hogyan kössék a szerződést, határozott vagy határozatlan idejű legyen, mennyi legyen a kaució, stb...
Most összeszedtem 10 pontban a legfontosabbakat, amit érdemes róla tudni. Akit érint, olvassa el az összefoglalót, mielőtt belevágna a szerződéskötésbe.
10 FONTOS DOLOG A LAKÁSBÉRLETHEZ:
1. Írásba kell foglalni!
A lakásbérleti szerződést írásba kell foglalni. Nem elég a szóbeli megállapodás. Az írásba foglalt szerződést „elég” ha csak a szerződő felek írják alá, de én kifejezetten ajánlom mindenkinek, hogy legalább két tanút is tüntessenek fel (olvasható név, cím és aláírás a tanú esetén) a szerződésen, mert így már teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt lesz a bérleti szerződés. A későbbi esetleges bizonyítást megkönnyíti ez a forma.
2. Rögzíteni és ellenőrizni a szerződő felek adatait!
A Bérbeadó: az a személy lesz, aki kiadja a lakást. Azt pedig minden esetben ellenőrizzük, hogy a bérbeadó valóban jogosult-e a lakás kiadására. Ezt egy tulajdoni lap lekéréssel tudjuk megtenni. Ellenőrizzük, hogy a bérbeadó valóban tulajdonos-e, vagy hogy van-e haszonélvezője a lakásnak, mert ha igen, akkor a haszonélvező jogosult kiadni a lakást. Mindkét fél részéről rögzítsük a személyes adatokat, alapvetően az alábbiakat: név, lakcím, anyja neve, születési hely, idő. Lehet további adatokat is rögzíteni, de minimálisan ez legyen benne a szerződésben.
3. Ellenőrizzük a bérlet tárgyát!
Először is, mindig személyesen nézzük meg, hogy mit akarunk kibérelni, még a szerződéskötés előtt győződjünk meg a lakás valós állapotáról.
A szerződésben pontosan írjuk le a lakás adatait (helyrajzi szám, pontos cím) valamint a bérlemény állapotát részletesen írjuk körül (de ajánlott mellékletként fényképet is csatolni a lakásról).
4. A bérleti díj rögzítése!
A lakásbérleti szerződésben meg kell határozni a bérleti díj összegét (számszerűen és betűkkel is írjuk ki), a fizetés módját (készpénz vagy átutalás), fizetés gyakoriságát és esedékességét (pl.: havonta előre esedékesen, a hónap 15. napjáig).
5. A kaució mint biztosíték!
A szerződésben kiköthető a kaució, mint biztosíték. A mértéke általában: 1-3 havi bérleti díjnak felel meg, a legáltalánosabb gyakorlat az, hogy a bérbeadó 2 havi bérleti díj összegének megfelelő összegű kauciót kér a bérlőtől. A szerződésben minden esetben rögzítsük, hogy a kaució mire terjed ki, mi lesz a kaució sorsa a szerződés megszűnésekor, milyen esetben tarthatja vissza a bérbeadó a kauciót. Ha a bérlő mindig pontosan fizette a bérleti díjat, rezsi számlákat és kárt sem okozott az ingatlanban, akkor a kaució összege teljes egészében visszajár. Ha viszont a bérlő nem fizetett pontosan, akkor a kauciót (vagy annak egy részét) visszatarthatja a bérbeadó, a fennmaradó összeggel pedig pontosan el kell számolni.
6. Rezsi költség viselése!
A lakásbérlettel együtt jár, hogy vannak olyan költségek is a bérleti díjon felül, melyet a bérlő fizet: ilyenek tipikusan a közüzemi költségek. Érdemes ezeket típusonként (szolgáltatónként) beleírni a szerződésbe, hogy később ne legyen vita arról, kinek kellett volna pl. a szemétszállítás díját kifizetni. Társasházi lakás esetén érdemes a társasházi közös költségről is megállapodni, mivel a társasházi közös költség általában több díjból tevődik össze: pl.: van, ahol benne van a közös költségben valamelyik közüzemi szolgálató díja is (pl. kábeltévé, szemétdíj, stb..), továbbá a társasház felújítási alap is benne szokott lenni, amit meg nem feltétlenül a bérlővel kellene megfizettetni. Meg is lehet osztani a költséget, pl.: Bérbeadó fizeti a társasházi közös költségből a felújítási alapot, a közös költség fennmaradó összegét pedig a bérlő fizeti. Tehát a későbbi vita elkerülése érdekében ezt a kérdést részletesen járják körbe a felek és rögzítsék írásban.
7. Felmondási határidő!
Ez megint egy kényes pontja a szerződéseknek. Írásban rögzíteni kell, hogy melyik fél, milyen esetben mondhatja fel a bérleti szerződést. A Ptk. általános szabálya alapján a határozatlan idejű szerződést bármelyik fél a hónap 15. napáig a következő hónap végére felmondhatja. Kiköthetünk természetesen más felmondási időt is, csak írásban rögzítsük!
A határozott idejű szerződést csak abban az esetben szüntethetjük meg rendes felmondással, ha ennek lehetőségét kikötöttük a bérleti szerződésben.
8. Írjuk bele a lakáshasználat mértékét, módját!
Érdemes előre tisztázni, hogy a bérlő milyen mértékbe használhatja a lakást, ki költözhet vele együtt a lakásba, tarthat-e háziállatot, dohányozhat-e a lakásban, cserélhet-e zárat, stb. Ezeket a „hétköznapinak” tűnő dolgokat is érdemes írásba foglalni.
9. A kiköltözés szabályai!
A bérbeadók részéről az egyik legnagyobb „para”, hogy a bérlő kiköltözik-e ha megszűnik a bérleti jogviszony, vagy nem. Az internetes fórumokon sok száz rémtörténet kering azokról, akik megjárták ennek kálváriáját, vagyis a kiköltözés iránt pert kellett indítaniuk, majd bírósági végrehajtóval tudták – sokszor évek múltán- kitenni a bérlőt a lakásból.
Ezért célszerű tehát, hogyha bebiztosítja a bérbeadó a szerződést egy kiköltözési nyilatkozattal, melyet a bérlő közjegyző előtt tesz meg. Ezzel legalább a hosszú peres eljárást megúszhatják a bérbeadók, de tudni kell, hogyha a közjegyzői okirat alapján végrehajtásra kerül a sor, akkor számolni kell a kilakoltatási moratóriummal is. (december 01-március 31- közötti időszak).
10. Készüljön birtokba adási jegyzőkönyv!
A bérleti szerződés megkötését követően, amikor a lakást átveszi a bérlő, készüljön jegyzőkönyv a bérlemény átadáskori állapotáról, a közüzemi mérőállások (gyári óraszámok) feltüntetésével. Célszerű fényképet is mellékelni, valamint ha bútorozottan kerül a lakás a bérlő birtokába, akkor az ingóságokról jegyzéket is készítsünk, később még hasznos lehet.
Ugyanígy, amikor a bérleti jogviszony megszűnik és a lakást a bérlő visszaadja, szintén készítsük el ezt a jegyzőkönyvet.
+1
Ezt tudta?
Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított határidő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá válik.
Amennyiben gondot okoz egy jogilag helytálló bérleti szerződés elkészítése, forduljon szakemberhez, készítesse el a szerződését ügyvéddel vagy közjegyzővel!
Tanácsadás, szerződéskészítés:
dr. Horváth Diána ügyvéd
9300 Csorna, Deák F. u. 1.
+3630/2985693
dr.horvathdiana@t-online.hu
