Ingatlan bérbeadás adózási szempontból - a szakember tanácsai
Az ingatlan bérbeadása sokakat érintő, összetett téma, mellyel kapcsolatban sok téves információ kering a köztudatban. Most adózási szempontból járjuk körül ezt a kérdést, ebben segít Németh Edina, a 2’Németh Könyvelőcentrum Kft. vezetője (mérlegképes könyvelő, adótanácsadó), eligazodni az olvasóknak. Szándékunk az, hogy a cikkel átfogó képet adjunk a laikus számára a bérbeadással kapcsolatos adózási szabályokról. A cikk nem a "könyvelő szakmának" szól, Edina a legfontosabb kérdéseket közérthetően válaszolja meg, de nyilván a blog adta lehetőségekhez képest, rövid terjedelemben.
Németh Edina: Napjainkban egyre gyakoribb hogy magánszemélyek befektetésként üzleti ingatlant, lakóingatlant vásárolnak és azt bérbe adják. Sőt egyre gyakoribb hogy a dolgozónak a munkáltatója bérli illetve megtéríti a bérleti díjat illetve fizet lakhatási támogatást. Ezen ügyletekre szeretnék kitérni, hogyan járjunk el helyesen.
Bérbeadás lehet rövid vagy hosszú távú. Előbbi a szálláshely szolgáltatás arra most nem térnék ki részletesen. Most inkább a klasszikus hosszú távú lakásbérbeadásról írnék a bérbeadó oldaláról megközelítve.
Először is tisztázzuk a fogalmakat:
Bevétel: Bérleti díj + rezsi ( ha így állapodtál meg a bérlőddel) vagy csak a bérleti díj.
Költség: minden ami az ingatlannal kapcsolatban felmerült. ( hirdetési díj, rezsik, közös ktg. megfelelő korlátok mellett értékcsökkenés,felújítás, hirdetési díj stb. )
Jövedelem: bevétel – költségek , ami a 15 % os SZJA és bizonyos feltételek mellett a 14 % os EHO adóalapot képezi ( 14% EHO-t kell fizetni 1millio Ft jövedelemtől 2017 évben, azonban jó hír, hogy 2018-tól várhatóan már nem lesz % os EHO fizetési kötelezettség az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után)
Mit tegyek, kell e adószám vagy nem? Nyugta, számla vagy átvételi elismervény?
1. lépés: egy adótanácsadóval konzultálni , NAV 10. számú információs füzetét elolvasni.
Ugyanis, nem mindegy hogy mennyi lesz az összbevételem , kinek adom bérbe : magánszemélynek vagy Cégnek, egyéni vállalkozónak, ha az ingatlannak több tulajdonosa van akkor ki adja bérbe kinél számít bevételnek, mik az elszámolható költségek?
Vegyük sorba a lehetőségeket:
a/ Ha magánszemélynek adom bérbe, akkor nem kötelező adószámot kérnem az Adóhivataltól, elég egy átvételi elismervény és egy szerződés az ügyletről. Nem kötelező számlát adni, viszont az adóelőleget a bérbeadó kell hogy megfizesse negyedévente. Bevételi nyilvántartást kell vezetni. Amennyiben bankon keresztül történik az ügylet pénzügyi rendezése akkor az is maximálisan megfelel.
b/ Ha Cégnek ( kifizetőnek ) adom bérbe, akkor a kifizetőnek KELL levonnia az adóelőleget , tehát én a bérbeadó már a nettó adóval csökkentett összeget kapom meg, nincs negyedévente adófizetési kötelezettségem. Költségnyilatkozatot teszek a kifizető fele, az alapján Ő megállapítja és levonja az adót. Ahhoz hogy a kifizető költségként tudja érvényesíteni számlát kell kiállítani az ügyletről annak pedig feltétele hogy adószámmal is rendelkezzen a bérbeadó. Tehát 17T101-es nyomtatványon kell adószámot igényelni és bejelenteni a bérbeadási tevékenységet.
Kifizető év végén egy éves összesített jövedelemigazolást állít ki felém ( kötelezően 17M30) a jövedelmemről és az általa levont adóelőlegről .
2. lépés: ha módunkban áll ügyvéddel konzultálni, bérleti szerződést megkötni, akár közjegyző előtt aláírni. Jövőbeni peres ügyeket ezzel rövidre lehetne zárni. Hosszú távon megtérül, ez egy fontos biztonsági lépés!
3. lépés: Szerződés birtokában, az abban foglaltakat határidőket betartva havonta elszámolni a bérlővel, ha kell negyedévente adózni, költségszámlákat gyűjteni.
4. lépés: Az éves SZJA bevallásban, bevallás megfelelő sorában a jövedelmet bevallani, adókülönbözetet megállapítani.
Választható adózási formák:
-egyéni vállalkozóként
-magánszemélyként aki nem rendelkezik adószámmal
-magánszemélyként aki adószámmal rendelkezik ( 17T101)
Bevétel: a szerződésben foglaltaknak megfelelően a bérleti díj , továbbá ha a közműveket nem írták át a bérlőre akkor a rezsiköltségek is bevételnek számítanak, mivel azt megtéríti az albérlő.
Bevételt csökkentő lehetőségek:
10% os költségátalány amit a jogszabály engedélyez ( bizonylatokat költségeket nem kell gyűjteni, legkényelmesebb mód)
tételes költségelszámolás ( névre szóló költségbizonylatokat gyűjteni)
Továbbá a bevételt tovább lehet csökkenteni akkor ha a bérbeadó általa más településen ( akár külföldön) egy másik lakást bérel. Annak a másik lakásnak a bérleti díját elszámolhatja a bevételével szemben, amennyiben az a 90 napot meghaladja, és a másik lakás bérbevételére nem kapott költségtérítést. Lakcímkártya, tartózkodási hely, szükséged dokumentációk azonban itt is fontosak.
Jövedelem megállapítása:
Tehát kétféle módon:
10 %-os költséghányad alkalmazásával, vagy
tételes költségelszámolással.
Fontos hangsúlyozni hogy a tételes költségelszámolás kizárólag az adózó nevére szóló számlák , szabályosan kiállított bizonylatok birtokában lehetséges.
Jellemző költségek pl.: rezsi számlák. közös költség ( arról a társasházi határozat az alapbizonylat) felújítási költségek, értékcsökkenés.
Felújítás, értéknövelő beruházás fogalmát tisztázni kell, kérje szakember segítségét. Értékcsökkenésre is vannak korlátozó intézkedések. Ingatlan bekerülési értéke után 2-6 % értékcsökkenést lehet elszámolni. Az értékcsökkenést is sok tényező befolyásolja (időszak, tégla vagy könnyű- szerkezetes épület, stb. , tulajdoni hányad stb. örökölt, kapott vagy vásárolt ingatlanról van e szó).
Ingatlan bekerülési értékének fogalmával sem árt tisztában lenni. 2015. január 01-től nem számolható el értékcsökkenés az örökölt vagy ajándékba kapott ingatlan után!
Éves Adózási mód választása egy példán keresztül:
Éves bérleti díj bevétel : 800 e Ft
Ingatlan bekerülési értéke 15 millió Ft ( éves értékcsökkenés 2%: 300 e Ft )
10% költséghányad : 800 e Ft 10%-a 80 e Ft
1. példa
10% költséghányad alkalmazása mellett Jövedelem ( adóalap)
800 e Ft -80 e Ft= 720 e ft 15% szja: 108 e Ft
2. példa:
tételes költségelszámolással a jövedelem:
800 e Ft -300 e Ft= 500 e ft 15% szja:75 e FT
Látható a két példából hogy ebben a példánál maradva a tételes költségelszámolással adót lehet optimalizálni. Azonban mindkét verzió járható és szabályos adózási mód. A választási lehetőség adott.
Fontos még tudni: ha Cégnek adunk bérbe és a költségnyilatkozatunkban a 10% költségelszámolást kértük , viszont nekünk év végéig annál optimálisabban jön ki a jövedelmünk, 10% ot meghaladó kiadásunk van akkor ezt az éves adóbevallásban lehet korrigálni és a túlvont adóelőleget vissza lehet igényelni. Max 50% költségig lehet előleg nyilatkozatot tenni, de ezt meghaladó költséget is lehet elszámolni. Tehát mindenképp érdemes év közben minden kiadásról szóló bizonylatot gyűjteni és azt az éves adóbevallásnál mérlegelni.
További téma lehetne még ha a bérlő felújítást végez, „lelakhatja e vagy sem „ ha több tulajdonosa van az ingatlannak, ha az ingatlan bérbeadás mellett más önálló tevékenységből származó jövedelmem van, magyar állampolgár vagyok, külföldi állampolgár vagyok, sok- sok további kérdés merül még fel ebben a témában amivel kapcsolatban mindenképp konzultáljanak szakemberrel. A fentiekben a teljesség igénye nélkül próbáltam tanácsot, egy kis kapaszkodót adni.
Fontos mérlegelni hogy ha a Bérbeadó eddig nem legalizálta ezen tevékenységét, akkor azzal mit kockáztatott.
Mindig van egy jóakaró szomszéd, egy csalódott volt házastárs, névtelen bejelentő, rossz albérlő aki lelakja a lakást stb. A 15% SZJA megfizetésével biztosíthatjuk jómagunk családtagjaink nyugodt éjszakáját!
Amennyiben a lakásbérlet adójogi kérdéseival kapcsolatban további kérdése van, keresse Németh Edina adótanácsadót:
Németh Edina adótanácsadó, mérlegképes könyvelő,
2’Németh Könyvelőcentrum Kft.
+3670/4536732,
nemeth.edina@m-kabel.hu
A lakásbérlettel kapcsolatos témakört hamarosan folytatjuk, akkor a bérleti szerződéssel kapcsoatban felmerülő gyakori kérdéseket fogjuk körbejárni.
Lakásbérleti szerzőéssel kapcsolatosan keresse irodámat:
dr. Horváth Diána ügyvéd, (9300 Csorna, Deák F. u. 1. +36-30/2985693)
