A krónikus állapotú birtokrendszer orvoslása
Avagy az osztatlan közös tulajdon felszámolásáról szóló törvény
2021. január 1-jétől változik a magyar birtokpolitika, ugyanis hatályba lép a régóta várt törvény, a földeken fennálló osztatlan közös tulajdon felszámolásáról és a földnek minősülő ingatlanok jogosultjai adatainak ingatlan-nyilvántartási rendezéséről szóló 2020. évi LXXI. törvény. A törvényhozók az agrárszektor egyik legsürgetőbb problémájára adtak választ az új, sarkalatos törvénnyel, amely - a sok esetben kaotikus - hazai tulajdonviszonyok rendezésére kínál lehetőséget.
A hazánkban kialakult tulajdonosi szerkezet Európában is egyedülálló. Szembetűnő adat, hogy a mintegy 2 millió 400 ezer hektár nagyságú föld 1 millió 60 ezer földrészletként van nyilvántartva, és az ezen földrészletekre bejegyzett tulajdonosok száma körülbelül 4 millió 600 ezer – ami még akkor is sok, ha tudjuk hogy egy tulajdonos több földrészletben is szerepelhet az ingatlan-nyilvántartásban.
Az elmúlt évtizedek agrárpolitikai folyamatai (kárpótlás, részaránykiadás) és a magyar törvényes öröklési rendszer szabályai mély nyomot hagytak az agráriumban és ennek látleleti a sokszor már átláthatatlan szerkezetű tulajdonközösségek. Az agrárszektorban dolgozók, abból élők számára mindennapi gondot jelent, hogy az osztatlan közös tulajdonban álló földek esetében a tulajdonosi érdekeket nehezen tudják érvényesíteni, mivel sok esetben több száz tulajdonostárssal kényszerülnek tulajdonközösségbe.
Azt leszögezhetjük, hogy mindez gátolja a magyar mezőgazdaság versenyképességét és jelentősen nehezíti az optimális birtokméret kialakítását.
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésére eddig is több lehetőség állt rendelkezésére a tulajdonostársaknak: egyrészről közös megállapodással megszüntethették a tulajdonközösséget, másrészről megállapodás hiányában bírósághoz fordulhattak és peres úton is érvényesíthették igényeiket (igaz, ez utóbbi hosszú és költséges eljárás). Ezek a megoldások természetesen továbbra is rendelkezésre állnak.
A most hatályba lépő törvénnyel a jogalkotók célja az volt, hogy egyszerűsítsék az osztatlan közös tulajdonban álló földek tulajdonközösségének megszüntetését, melyhez a hatályba lépő jogszabály megfelelő garanciákat is ad. A jogalkotók szándéka az, hogy konszenzuson alapuló megállapodás jöjjön létre, ahol a tulajdonostársak többségének akarata érvényesül, de a jogszabály biztosítja és védi a kisebbségben maradt tulajdonosok jogait és érdekeit is.
Ismerkedjünk meg közelebbről a legfontosabb szabályokkal:
1. Milyen földekre terjed ki a törvény hatálya?
A törvény hatálya azokra az ingatlanokra terjed ki, amelyek a Földforgalmi törvény szerint földnek minősülnek. A törvény hatálya nem terjed ki a tanyára, továbbá azokra az ingatlanokra, melyek a mező- és erdőgazdasági hasznosítású földtől eltérő alrészletet is tartalmaznak (ide nem értve a kivett út, kivett árok és kivett csatorna alrészleteket), és nem terjed ki azokra a zártkerti ingatlanokra, melyeknek a teljes területe – a tényleges használat alapján- nem minősül mező-, vagy erdőgazdasági hasznosításúnak.
2. Mit foglal magában a közös tulajdonnak a törvény szerinti megosztással történő megszüntetése?
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének folyamata magába foglalja:
- a megosztási folyamat megkezdésének hatósághoz történő bejelentését,
- a tulajdonostársak tulajdoni hányadainak önálló ingatlanként történő kialakítására vonatkozó egyezség létrehozását,
- osztóprogrammal történő térképvázlat elkészítését,
- a megosztással bekövetkező változások ingatlan-nyilvántartási átvezetését,
- a megosztással bekövetkező változások Országos Erdőállományi Adattárban történő átvezetését.
3. Ki kezdeményezheti az osztatlan közös tulajdon megszüntetését?
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti az ingatlanügyi hatósághoz benyújtott, a folyamatban lévő megosztás tényének feljegyzésére irányuló kérelemmel.
4. Kinek kell értesítést küldeni a megosztási folyamat megkezdéséről?
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetését kezdeményező tulajdonostársnak a megosztási folyamat megkezdéséről írásban, igazolt módon kell értesítenie valamennyi, az ingatlanban tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostársat, továbbá az ingatlan földhasználati nyilvántartásba vagy erdőgazdálkodói nyilvántartásba bejegyzett valamennyi használóját.
5. Mihez használjuk az osztóprogramot?
Az osztóprogramot a Nemzeti Földalap kezeléséért felelős szerv internetes oldaláról fogjuk letölteni és a segítségével térképvázlatot és területkimutatást készítünk. Más ingatlan-nyilvántartási eljárásban nem használhatjuk az osztóprogramot. Az osztatlan közös tulajdon megszüntetése során a tulajdonostársakat az osztóprogram alkalmazásával az ingatlan meghatározott részéhez kell rendelni. Az osztóprogram által létrehozott térképvázlat és területkimutatás az egyezségi okirat elválaszthatatlan részét fogja képezni.
6. Milyen mértékű többség szükséges az egyezség érvényességéhez?
Az egyezség érvényességéhez a tulajdonostársak tulajdoni hányad szerint számított egyszerű többségének (50 % +1) döntése szükséges, azzal, hogy az egyezséghez való hozzájárulást megadottnak kell tekinteti azon tulajdonostárs esetében, aki számára az értesítés közlése nem lehetséges, valamint az értesítettnek tekintendő tulajdonostárs esetében, ha az egyezségi döntésben nem vesz részt.
7. Kire terjed ki az egyezség hatálya?
Az egyezség hatálya az összes tulajdonostársra kiterjed.
8. Mekkora a kialakítható ingatlanok minimális térmértéke?
- szőlő, kert, gyümölcsös, nádas művelési ág: 3000 m2,
- szántó, rét, legelő, erdő, és fásított terület művelési ág: 10000 m2,
- zártkerti földnek minősülő ingatlan: 1500 m2.
9. Mi az a bekebelezés?
Ha az ingatlanból nem alakítható ki legalább két, területi minimumnak (lásd 8. pont) megfelelő ingatlan, akkor nincs helye megosztásnak, hanem az ingatlant egyetlen tulajdonostárs veheti tulajdonba. A bekebelezést bármelyik tulajdonostárs kezdeményezheti. Ha több tulajdonostárs is jelzi a szándékát a bekebelezésre, arra az esetre a törvény sorrendet határoz meg: a bekebelezésre elsősorban az a tulajdonostárs jogosult, aki a legnagyobb mértékben használja az ingatlant, több azonos mértékű használó esetén az, amelyiknek nagyobb a tulajdoni hányada, ennek egyenlősége esetén pedig a legfiatalabb tulajdonostárs jogosult bekebelezésre.
10. Kötelező-e ellenértéket fizetni? Ha igen, mennyit?
Igen, a többi tulajdonostárs részére a bekebelező tulajdonostárs köteles ellenértéket fizetni. A Nemzeti Földügyi Központ internetes oldalán településenként és művelési ág szerinti bontásban közzétett értéket kell figyelembe venni.
11. A közös tulajdon megszüntetésével megszűnik-e a megosztáskor fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználat?
Az osztatlan közös tulajdon megszüntetésének eredménye nem szünteti meg a megosztás alapjául szolgáló ingatlanra létrejött, és a megosztáskor fennálló földhasználati szerződésen alapuló földhasználatot. A megosztás eredményeként bekövetkező adatváltozások miatt azonban a földhasználati szerződés módosítása szükséges.
12. Van-e elővásárlási jog az osztatlan közös tulajdon megszüntetése esetén?
Elővásárlási jog ebben az esetben nem áll fenn, az osztatlan közös tulajdon megszüntetése esetén „kívülálló” tulajdonostársak nem vehetnek részt a jogügyletben.
13. Ki szerezhet a megosztást megelőzően fennálló tulajdoni hányadát meghaladó tulajdonrészt?
Az ingatlanban a megosztást megelőzően fennálló tulajdoni hányadát meghaladó ingatlanrész tulajdonjogának a törvény alapján történő megszerzésére csak az a tulajdonostárs jogosult, aki
- az ingatlanban legalább 3 éve rendelkezik tulajdonrésszel,
- tulajdonrészét öröklés jogcímen szerezte, vagy
- tulajdonrészét közeli hozzátartozójától szerezte.
14. Megszüntethető-e az osztatlan közös tulajdon kisajátítás útján?
Az ingatlan bármely tulajdonosa kezdeményezheti az ingatlan egészének állam általi, optimális birtokszerkezet kialakítása céljából történő kisajátítását, ha
- a törvény hatálybalépése után legalább két év alatt három alkalommal megpróbálták a tulajdonosok az osztatlan közös tulajdon megszüntetését, de az nem járt eredménnyel, és
- a tulajdonosok száma a 100 főt meghaladja, vagy
- a tulajdonosok száma a 30 főt meghaladja és az ingatlan hektárban kifejezett területnagyságának mértéke és a tulajdonosai számának hányadosa kisebb mint 0,5.
EZ A CIKK TÖBB MINT EGY ÉVE NEM FRISSÜLT!
