MENNYIT ÉR AZ INGATLAN?

Az ingatlanokat érintő vagyonjogi jogvitákban kardinális tényező az ingatlan értéke. Vajon minden tulajdonos tisztában van azzal, hogy mennyit ér az ingatlana? Az alábbi cikkben Kozma Sándor igazságügyi ingatlanszakértő járja körbe a témát, gyakorlati tanácsokkal segítve az olvasót.

Kozma Sándor: - Sokszor felmerül a kérdés, hogy mikor és miért is érdemes ingatlanunkról értékelési szakvéleményt készíttetni? Természetesen akkor, ha ingatlant akarunk eladni vagy vásárolni. Akár eladóként, akár vevőként kívánunk az ingatlanpiac szereplőjévé válni, sokat spórolhatunk ha alaposan körbenézünk a kiszemelt ingatlanunk környezetében.

A mai modern világban az internet nagy segítséget tud ebben nyújtani, de mire is kell odafigyelni? Vevőként kell hogy legyen egy elképzelésünk arról az ingatlanról amit megálmodtunk magunknak. Tudnunk kell, hogy mit is szeretnénk venni (lakást, családi házat, kastélyt…) és melyik településen, városrészben legyen. Ha ezekkel szempontokkal tisztában vagyunk, már csak a pénztárcánk vastagságát kell megvizsgálnunk. De miért is? A legelső ármeghatározó tényező az ingatlan helye. Ezt követően a fekvése, kora, állapota, majd sorra az értékelési gyakorlatban megszokott tényezők. Társasházi lakásnál fontos szempont, hogy az épületen belül hányadik emeleten található, milyen a társasház lakó összetétele, merre néz... (kukatárólóra, parkra, forgalmas útra, buszmegállóra, fűrésztelepre, stb.). Ha már megtaláltuk az ideális fekvésű, korú, szerkezetű és műszaki állapotú lakást, az interneten tovább nézegetve meglepve láthatjuk, hogy minél kisebb lakást nézegetünk, annak m2 ára egyre magasabb lesz. Amint a fentieket követően, a potenciálisnak kiszemelt ingatlanokat végigjárva sikerült kiválasztani a számunkra legjobbat, jöhet az áralku.

Ingatlan értékelési szakértő segítségét ajánlott kérni, ha bizonytalanok vagyunk az eladó által megjelölt ár realitásában (irreálisan alacsonynak, vagy túl magasnak tűnik), esetleg az ingatlanunk műszaki állapotát szeretnénk még a vásárlás előtt feltérképezni és rögzíttetni. Sajnos számos esetben előfordul, hogy csak későn derüli ki, hogy nem azt kapjuk amit vettünk. Például az örökös által árult tégla házról kiderül, hogy nem lehet beépíteni a tetőterét mert felvizesedett, vályog falazatú. Az eladó által hirdetett telekre, a helyi szabályozás miatt nem lehet felépíteni azt a lakóházat amit szeretnék. Nem biztos, hogy a szomszédra vonatkozó beépítési előírás rám is ugyanúgy vonatkozik. Megelőzés céljából érdemes rászánni a szakvélemény elkészíttetésre néhány 10 ezer forintot.

Eladóként a leggyakrabban az ingatlanközvetítő irodák szakértő munkatársaitól kérnek segítséget. Az eladó és az ingatlanközvetítő közös érdeke a reális forgalmi érték (eladási ár) megjelölése. Ha a piaci árnál alacsonyabban kerül meghirdetésre az ingatlan, vélhetően nagyon gyorsan megjön rá a vevő, de az eladó is és az ingatlanközvetítő is lényegesen kevesebb pénzhez jut. Az sem jó, ha - érzelmi vagy anyagi okokból - túl magas az eladói elvárás, így eladhatatlanná válhat a lakóingatlan. Eladóként érdemes több, gyakorlott ingatlanközvetítő, vagy értékbecslő szakember véleményét kikérni.

A fentieken kívül milyen indokok is vezethetnek a magán szakvélemények megrendeléséhez?

Közös tulajdon megszűntetése (pl. házastársi, élettársi vagyonmegosztás)
Hagyatéki eljáráshoz kötődő egyezség (az egyik örökös korrekt áron szeretné megváltani a többiektől az örökölt ingatlanrészüket)
Ajándékozás esetén (célszerű rögzíttetni az ingatlan ajándékozáskori forgalmi értékét, mert bizony az ajándék visszakövetelhető…)
További peres és peren kívüli eljárások (ingatlanon végzett értéknövelő beruházás (pl. tetőtér beépítés) elismerése, vagy eltartás, gondozás fejében megszerzett ingatlan / ingatlanrész)
Ingatlanforgalmi szakvélemények ütköztetése (eladó, vagy vevő által készíttetett értékeléshez képest alku lehetőség, adóhatósági, vagy bírósági eljárásokban magánszakvélemény benyújtása, stb.)

A fentieken túl, leggyakrabban az ingatlan vásárláshoz kapcsolódó hitelfelvétel során találkozhatunk értékbecslőkkel, akik feladata a tulajdonos (hiteligénylő) megrendelése alapján a bank által folyósított hitel fedezetének ellenőrzése. A bankok – érthető módon – kellően odafigyelnek arra, hogy ne adjanak több pénzt, mint amennyit az ingatlanunk ér. De mit is jelent, ha az általunk 10 M Ft-ban kialkudott lakóházat a „bank értékbecslője” 7 M Ft-ra értékeli? A mi szempontunkból, elsődlegesen azt, hogy maximum 5 M Ft hitelt kapunk. Persze érdemes lenne elgondolkoznunk azon, hogy nem vettük –e drágán az álmaink otthonát!?

A cikksorozat a közeljövőben folytatódik, melyben arra kapunk választ az szakértőtől, hogy mit tehetünk, ha nem értünk egyet a szakértő által meghatározott forgalmi értékkel.

______________________________________________________________________________________________

Kozma Sándor igazságügyi ingatlanszakértő

Telefonszám: +3670/3395619

kozma.sandor@gmail.com